炒股加杠杆吗 存量房贷业主集体破防

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每当政府推出新的房地产救助政策，其核心目标都是为了减轻普通人的负担，降低购房成本与门槛，原本这是个全民欢庆的好消息。然而，对于那些已经背负着高额房贷的人来说，情况却并非如此乐观。特别是自517新政以来，一线城市的首套房贷利率骤降至3.5%，这让持有较高利率存量房贷的业主们倍感焦虑，他们纷纷在网络平台上表达自己的不满，渴望存量房贷利率能够进一步下调。

以云南玉溪为例，最近的房贷利率已降至2字头，这使得评论区几乎成了存量房贷业主们的“抗议广场”。他们普遍感到，新购房者的利率低至2.95%，而自己则要按照较高的LPR（即3.95%）来支付房贷，两者之间高达1%的利率差异，在小城市100万元的房贷中，每月的还款额就会多出556元，累计下来，总利息相差近20万元，相当于节省出了一辆小米SUV的价格。而在一线城市，这种差距更是显著，以北京为例，尽管首套房贷利率下限已降至3.5%，但存量房贷的利率仍维持在4.75%，即便未来调整至4.5%，也依然高出最新利率100个基点。考虑到一线城市的房贷额度通常更高，每月的额外支出可能达到数千元，这对于许多家庭而言，意味着一个月的生活费。

在当前的大环境下，失业和裁员频发，人们难以增加收入来源，因此，存量房贷业主们只能寄希望于国家再次下调存量房贷利率。随着新政的接连出台，房贷利率持续走低，与存量房贷之间的差距不断扩大，存量房贷业主们的不满情绪也随之加剧。社交媒体上的声音反映出，这个群体的数量惊人，据估算，过去20年中国共售出约2.25亿套住房，其中1.84亿套是在2009年后成交的。这批购房者在房产价格较低时入场，享受到了中国房地产市场的红利，许多人已经提前偿还了贷款。然而，2015年后购房的人开始感受到压力，因为一些三四线城市的房价已经回落至2015年的水平。2015年至2021年间，中国共售出1.17亿套商品房，这部分购房者至今仍在还贷，虽然当时的利率较高，但由于有折扣，大多数人的房贷利率保持在5%以下，去年调整存量房贷利率后，他们仍然可以享受到优惠。

最为艰难的是2018年后购房的群体。从2018年到2021年的市场顶峰，中国共售出约7100万套住房。在这段时间内，许多二线城市的房价再度上涨，而房贷利率不仅没有优惠，反而开始上调。即使去年存量房贷利率有所下调，上调的部分也未被取消。这意味着，这7100万套住房的业主正面临双重挑战：一方面，他们的房贷利率居高不下；另一方面，房价相比购买时已缩水30%以上。加之减薪和裁员的连锁反应，存量房贷业主们的不满情绪日益高涨，生活确实变得艰难。

值得注意的是，近期呼吁下调存量房贷利率的声音在媒体中愈发响亮，包括像《经济观察报》这样的官方媒体也开始发声支持。由此看来，政府高层极有可能正在考虑新一轮存量房贷利率下调的方案，存量房贷业主们只能耐心等待，期待着政策的进一步利好。

诚然，对于那些手头宽裕的购房者而言，提前偿还房贷不失为一种有效减轻负债压力的策略。自2022年以来，提前还贷的现象持续存在，从数据上也可窥见一斑。全国个人住房贷款余额在2022年达到峰值后便呈现下滑态势，截至2023年末，个人住房贷款余额为38.17万亿元，较2022年减少了6000亿元，尤其是在今年第一季度，出现了负增长，显示出民众依然热衷于提前还贷。这种行为的背后逻辑其实很简单——在当前市场上，找到收益率超过4%的投资产品几乎是不可能的，因此，提前还贷实际上成为了当下回报率最高的“投资”方式之一。

当然，并非每个人都有足够的资金来提前还清贷款，特别是在当前经济不确定性加剧的背景下，保留一定流动资金显得尤为重要。那么，除了提前还贷，是否还有其他途径来降低房贷利率呢？答案是肯定的，即“商转公”政策。鉴于短期内存量房贷利率下调的可能性较小，各地政府开始采取更为温和的措施，放宽或推行“商转公”政策，即允许商业贷款转换为公积金贷款，以此降低借款人的负担。例如，厦门自6月12日起，阶段性启动商业性住房贷款转公积金贷款业务，有效期至2025年底，对于符合条件的家庭，如二孩家庭，公积金贷款额度还将额外增加20万元。

同样地，芜湖自6月1日起也正式启动了“商转公”政策。据网报道，截至目前，全国已有四五十个城市恢复实施“商转公”业务，建议大家关注各自城市的动态，若当地已开通该服务，不妨及时办理。公积金贷款利率大致在2.6%左右，与存量房贷利率之间存在较大差距，在这个节骨眼上，省钱就意味着赚钱。

眼下，降息已成为大势所趋，无论是在房贷利率还是存款利率方面。至于存量房贷利率是否会下调，我认为短期内可能性较小，至少在第三季度内不太可能发生。我的依据如下：

首先，存量房贷利率已经经历了一轮下调，与新增房贷利率的差距较去年已明显缩小，因此，我们需要等待更大幅度的降息，尤其是存款利率的下调，当其降至1%以下，存量房贷与新增房贷之间的息差将进一步扩大，此时下调存量房贷的压力将增大。

其次，降息的可能性取决于我们的降息预期。我国降息的倾向十分明显，但受制于美国联邦储备系统（Fed）的利率政策。近期，多家金融机构预测，美联储最早可能在9月份降息25个基点。一旦美联储正式步入降息通道，我国的降息步伐和幅度都将加速。届时，存量房贷利率与现行房贷利率之间的差距或将再次拉大，促使存量房贷利率下调的压力增强。

第三，还需考量提前还贷的规模。相较于去年，今年的提前还贷现象并未大规模重现，因此，商业银行面临的存量房贷利率下调压力相对较小。除非提前还贷现象再度升温，否则短期内存量房贷利率下调的压力不大。目前提前还贷人数不多，并非因为大家资金不足，储蓄率依然高企，而是因为越来越多的人开始考虑购房，同时，利率差距也不算太大。

尽管我一直呼吁降低存量房贷利率，但从理性分析的角度出发，短期内存量房贷利率下调的压力确实较小。我的判断通常基于严密的逻辑推理，过往的预测大多准确无误。去年，当多数人认为存量房贷利率不会下调时，我却坚持认为调整在即，事实证明，主流观点往往与实际情况存在偏差。

本轮周期中，我认为存量房贷利率的下调依然可期炒股加杠杆吗，不过短期内发生的概率较低，大家还需耐心等待。